Žerme bohatých! A ktorí sú to?

Hodnotu rodinných nehnuteľností okrem úsilia predkov ovplyvňovala aj privatizácia štátneho bytového fondu po nežnej revolúcii.

Hodnotu rodinných nehnuteľností okrem úsilia predkov ovplyvňoval aj rýchly rozmach mnohých miest za predchádzajúcich šesťdesiat rokov, ale aj privatizácia štátneho bytového fondu po nežnej revolúcii.

Nielen na Slovensku viedla najvážnejšia povojnová globálna recesia k nerovnováhe medzi rozpočtovými príjmami a výdavkami.

Rýchly nárast verejného dlhu robí z ozdravenia verejných financií prvoradú prioritu. Vzhľadom na časovú náročnosť prípravy zmysluplných reforiem na výdavkovej strane rozpočtu je pritom zrejmé, že pri znižovaní deficitu sa nebude dať vyhnúť zvyšovaniu daní.

V mnohých krajinách sa príjmové rozpočtové opatrenia sústreďujú na nepriame dane, ktoré zaťažujú spotrebu (DPH a spotrebné dane). Nad rámec minimálnych životných nákladov sa takýto prístup v ekonómii považuje za spravodlivý, pretože kto viac míňa, spolu so svojím slobodným rozhodnutím o spotrebe platí z minutého aj väčší nominálny objem nepriamych daní.

Legitímnou súčasťou ľavicového pohľadu na usporiadanie spoločenských vzťahov je aj snaha o väčšiu solidaritu bohatších a lepšie zarábajúcich pri napĺňaní verejného rozpočtu. Odhliadnuc od vzťahu medzi daňovým zaťažením tejto skupiny a jej motiváciou prispievať svojou aktivitou k rastu HDP aj pracovných miest sa na Slovensku objavil aj návrh na vyššie zdaňovanie nehnuteľností.

V tejto súvislosti je však dôležité pripomenúť si niekoľko dôležitých slovenských špecifík. Bez prihliadania na ne sa honba na „ľahko inkasovateľné“ dane z nehnuteľností, „ktoré nemôžu ujsť“, môže dotknúť skupín, ktoré sa sami ani vo svojej komunite za ukážkových „boháčov“ nedajú považovať.

Majiteľmi rýchlo a ľahko

Prvým a veľmi dôležitým špecifikom slovenského realitného trhu je spôsob, akým sa v deväťdesiatych rokoch privatizoval štátny bytový fond v prospech vtedajších obyvateľov daných nehnuteľností. Spravidla za zostatkovú účtovnú hodnotu, ktorá aj vtedy už bola oveľa nižšia než úžitková hodnota nehnuteľnosti, a spravila z kúpy obývaného bytu všeobecne dostupnú transakciu.

Dôsledkom toho, ako sa privatizoval štátny bytový fond v 90. rokoch, je okrem iného aj to, že podľa Eurostatu je u nás miera vlastníctva domácnosťou obývanej nehnuteľnosti (77,4 percenta) neporovnateľne vyššia, než v mnohých západoeurópskych krajinách, kde je oveľa rozšírenejšie nájomné bývanie.

Miera vlastníctva obývanej nehnuteľnosti je 44,3 percenta v Nemecku, 58,3 vo Francúzsku, len 51,6 v Rakúsku, alebo 60,6 percenta vo Švédsku.

Kým v týchto krajinách sa vlastníctvo nehnuteľnosti spája spravidla aj s vyšším majetkovým – a často aj príjmovým – postavením (48,4 percenta rakúskych domácností žije v prenajatom byte), na rozdiel od nich na Slovensku privatizácia bytov v 90. rokoch urobila prakticky takmer zo všetkých nájomníkov štátnych či družstevných bytov ich vlastníkov.

Samostatnou témou je aktívna podpora individuálnej výstavby rodinných domov na vidieku ešte pred revolúciou.

Slovensko je teda v porovnaní so západnou Európou krajinou s nepomerne rozšírenejším podielom vlastníctva nehnuteľností, v ktorých rodiny bývajú. Tento fakt nepochybne prispel za posledných dvadsať rokov k tomu, ako sa formoval názor zákonodarcov na dane z nehnuteľností.

Okrem toho sa veľmi často zabúda na fakt, že v rámci decentralizácie verejnej správy sa spolu s niektorými kompetenciami (napríklad základným školstvom) preniesli na samosprávy aj výnosy z niektorých daní, najmä výnosy dane z nehnuteľností a drvivá časť dane z príjmov fyzických osôb.

Ako definovať luxus

Pri úvahách o zdaňovaní nehnuteľností sa často argumentuje údajným zameraním sa len na tie „luxusné“. Keďže o hodnote nehnuteľnosti rozhodujú tri kľúčové parametre (lokalita, lokalita a lokalita), zvlášť v krajine s takými priepastnými regionálnymi rozdielmi sa ľahko môže stať, že akákoľvek arbitrárne stanovená hranica síce tesne minie chalúpky v odľahlých vidieckych regiónoch, no zároveň zasiahne už stredne veľké byty v mestách. Zvlášť v tých väčších a najmä v zaujímavejších lokalitách, často zdedených.

Špeciálne v prípade krajiny, akou je Slovensko, ktorá v predchádzajúcich šesťdesiatich rokoch zaznamenala dramatickú hospodársku transformáciu, si treba pripomenúť, že ak by sa napríklad hranica luxusu definovala na základe aktuálnej trhovej ceny k zvolenému násobku priemernej mzdy, ako veľmi „luxusné“ by sa vyhodnotili mnohé zdedené nehnuteľnosti, ktoré by si ich aktuálni obyvatelia v súčasnosti nemohli zo svojich príjmov ani úspor nikdy dovoliť: napríklad preto, ako vzrástla bonita danej lokality, ktorá mohla byť v čase ich rodičov nepomerne dostupnejšou – čo je najmä v prípade miest dosť bežný jav.

Trest za rozumné investície dedov

Zaťaženie dedičov takýchto nehnuteľností „daňou za luxus“ môže pôsobiť doslova ako trest za dedičstvo, respektíve ako trest za minulú šetrnosť ich predkov a rozumné investovanie pred mnohými desaťročiami, keď oni o výhodnosti takejto investície často nemohli ani tušiť. A často ju bez ich pričinenia mohli viac než pozitívne ovplyvniť mestskí plánovači.

Zároveň by takýto prístup znevýhodňoval tých majiteľov zdedených väčších nehnuteľností, ktoré napríklad nemožno tak ľahko komerčne využívať.

Pri stanovovaní hranice pre „luxusnú nehnuteľnosť“ by mohli byť znevýhodnení aj tí majitelia bytov, na ktorých sa „usmialo šťastie“ v tom, že v čase privatizácie štátneho bytového fondu v 90. rokoch boli nájomníkmi bytov v zaujímavých lokalitách, čo často mohlo súvisieť s pridelením služobných bytov od vtedajšieho zamestnávateľa, čo by sa z dnešného pohľadu hodnotilo ako „nepeňažný benefit“ k platu.

Nech platia dediči

Objavili sa aj nápady, ako kapitalizácia dane z nehnuteľnosti v prípade starších majiteľov s cieľom zinkasovať ju napríklad pri dedičskom konaní o pozostalosti, v najhoršom prípade údajne až vynúteným predajom nehnuteľnosti. Táto úvaha zabúda na to, že hlavnou motiváciou diskusie o zvyšovaní daní je neodkladná potreba zníženia deficitu verejných financií.

Takáto hypotetická situácia by namiesto zvýšenia výberu dane z nehnuteľností mohla viesť k zvyšovaniu daňových záväzkov voči dotknutým vlastníkom nehnuteľností, spravidla v dôchodkovom veku.

Navyše, hypotetický „vynútený“ predaj nehnuteľností zaťažených takýmto hypotetickým daňovým záväzkom by najmä v menej lukratívnych lokalitách a zvlášť v obdobiach hospodárskeho oslabenia (keď klesá aj záujem o investície do nehnuteľností) mohol viesť k neprimeranej deformácii dosiahnutej predajnej ceny smerom nadol, čo by hypoteticky prinášalo potenciál pre nízkorizikové zisky (renty) pre realitných špekulantov (žralokov) s dostatočne dlhým investičným horizontom.

Zároveň by takéto hypotetické nastavenie systému znevýhodňovalo dedičov s obmedzenými finančnými možnosťami a nižšou mierou ekonomického povedomia, keďže z dlhodobého pohľadu je veľmi často výhodnejšie nehnuteľnosť podržať, hoci by si aj uhradenie hypoteticky súvisiacich záväzkov mohlo vyžiadať jej zaťaženie hypotékou.

Viaceré špecifiká slovenského realitného trhu preto nabádajú na opatrnosť pred prirýchlym učebnicovým útokom na realitných „boháčov“.

Vďaka rýchlemu povojnovému rozvoju slovenských miest, podpore individuálnej výstavby a privatizácii štátneho bytového fondu je totiž Slovensko krajinou s nepomerne širším podielom vlastníctva obývaných nehnuteľností než mnohé bohatšie západoeurópske krajiny, z ktorých spravidla pochádzajú ekonomické teórie, ktorými sa takéto úvahy inšpirujú.

(Autor je hlavný analytik Volksbank Slovensko)

Čítajte viac komentárov:

ps.jpg
Zaslúžilý straník Ján Richter je masívna politická nominácia, píše Peter Schutz
lf.jpg
Človek čoraz viac navyká, že sa vlastne dá fungovať bez generálneho prokurátora, píše Lukáš Fila
pm.jpg
Vyhlásiť Breivika za blázna nás problémov s jemu podobnými nezbaví, píše Peter Morvay
gal.jpg
Ani po rokoch Slovensko nevie, čo si počať s Tisom, píše Tomáš Gális

Najčítanejšie na SME Komentáre


Inzercia - Tlačové správy


  1. Egejská riviéra: Ktoré letovisko je pre vás najlepšie?
  2. Slovensko má pralesy, púšť aj kameňopád. Už ste ich videli?
  3. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných
  4. Leto 2018 v Grécku s odletom z Bratislavy
  5. Dlhopisy 7,25 % p.a. majú najvýhodnejšiu nákupnú cenu v roku
  6. Zelené Grunty vám ponúknu viac, ako očakávate
  7. Kam do tepla v januári?
  8. First moment Turecko: využite zľavy na špičkové hotely
  9. Konzultácia so svetovými odborníkmi dokáže zachrániť život
  10. Divoký Island: cesta ostrovom ľadu a ohňa
  1. Objavte majestátne Tatry kúsok po kúsku
  2. Alarica – new business project in the market of shoes
  3. Ako jazdiť na snehu alebo ľade?
  4. Egejská riviéra: Ktoré letovisko je pre vás najlepšie?
  5. Slovensko má pralesy, púšť aj kameňopád. Už ste ich videli?
  6. Toto tajomstvo vrcholoví športovci dlho skrývali
  7. Vlani sme si vyberali z vyše pol milióna inzerovaných áut
  8. V centre našej pozornosti sú zákazníci. Už 50 rokov
  9. Začiatok roka patrí dani z nehnuteľností
  10. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných
  1. Egejská riviéra: Ktoré letovisko je pre vás najlepšie? 10 458
  2. Slovensko má pralesy, púšť aj kameňopád. Už ste ich videli? 7 007
  3. Volkswagen T-Roc: Pre nerozhodných 4 936
  4. Tatra banka spustila najmodernejší internet banking pre firmy 3 778
  5. Toto tajomstvo vrcholoví športovci dlho skrývali 3 445
  6. Leto 2018 v Grécku s odletom z Bratislavy 3 165
  7. Kam do tepla v januári? 2 225
  8. First moment Turecko: využite zľavy na špičkové hotely 1 983
  9. Dlhopisy 7,25 % p.a. majú najvýhodnejšiu nákupnú cenu v roku 1 839
  10. Zelené Grunty vám ponúknu viac, ako očakávate 1 120

Hlavné správy zo Sme.sk

ŠPORT

Sagan sa nestane celkovým víťazom Tour Down Under, piatu etapu vyhral Porte

Slovenský cyklista ostal lídrom bodovacej súťaže.

SVET

Verejný nepriateľ Soros. Ako Orbán decimuje kritikov

Maďarský premiér si spravil agendu z útokov na migrantov aj médiá.

KOMENTÁRE

Maďari sa už inak ako smiechom brániť nevedia

Antiorbánovský front sa ocitol v situácii, keď vysvetľovanie stratilo význam.

Neprehliadnite tiež

Skúste aj toto (Sliacky)

Karikatúra denníka SME (kreslí Sliacky).

STĹPČEK ZUZANY KEPPLOVEJ

Vnášanie Kaliňáka do osád je novou tradíciou

Treba sa postaviť chrbtom k obydliam a potom takto zariekať: že bude viac policajtov.

KOMENTÁR PETRA SCHUTZA

Babiš = ANO, ANO = Babiš

Kdesi na konci tunela sa predsa len čosi črtá. Dokonca aj podstatne viac riešení a koalícií.

AUTORSKÁ STRANA EVY BORUŠOVIČOVEJ

Náklady nulové, radosť nedozierna

Nekupujte! Vymieňajte! Kabelku za sveter. Trávnik za matematiku

KOMENTÁR ZUZANY KEPPLOVEJ

Maďari sa už inak ako smiechom brániť nevedia

Antiorbánovský front sa ocitol v situácii, keď vysvetľovanie stratilo význam.